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宁海房产

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楼市变天,现在买房要格外注意二手房的一些陷阱

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nbheshi 发表于 2017-5-2 17:02:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
http://www.crei.cn  2017-04-28  来源:中财网




2017年,我们的房地产基本面出现非常大的变化,其中一个非常明显的变化是楼市的供需关系。数据显示,目前我们的人均住房面积已经超过了30平米,每个家庭平均拥有1.5套住房,除了资金聚集的热门城市,大部分城市已经实现了供需平衡,而即使在热门城市,资金虽然聚集,但市场也早已向存量房市场转移。



特别是今年,开发商们都已经被组合拳给打蒙了,在这种情况下,新房供给少,而且越来越有豪宅化的趋势,作为普通刚需购房者,买房势必要向二手房市场转移。但买二手房与买新房相比,其门槛要高得多。



新房的确有很多问题,比如开发商要求同时签个精装修合同,再签个车位合同,房子面积缩点水,但这些与二手房相比,恐怕还只能算是小巫见大巫。



买二手房到底有哪些坑,且听我说道说道。



1、假房源问题



假房源问题一直是二手房的顽疾,现在一些互联网中介上的二手假房源仍然非常多,即使有中介喊出了100%真房源,实际上就行业而言,100%真房源根本不可能存在。如果你在筛选房源时突然发现了一套物美价廉的二手房,先别急着高兴,这很可能是个假房源。不信打电话去问问看,不是房子没了,就是房子比挂出来的价格高不少。



玩得都是这个套路嘛,流量加客源。线上跑流量,下线吸引你去门店参观,这就跟中关村一样,你看中的房子没有,可以介绍别的嘛。



破解这个问题倒也不难,先办个新手机号,在网上看到心仪的房子,先打过去,就你所关心的房子的配套、户型、朝向、楼层等问题进行连珠炮式的提问,如果经纪人不能顺畅地回答,这套房子绝对就是假房源。



2、房主也会遇到坑



有些中介为了拿到房源,也是下足了心思,笔者的朋友就遇到这种事,他当初是想“以小换大”,上午把房子挂出去,下午就有客户电话进来了。说是要看房,最终被这位朋友识破,所谓的客户其实就是中介自己人,两个经纪人一块唱双簧,目的也很明显,以显示中介实力,客源多卖房快价格合理。其实很重要的原因是中介想尽快接管房源,冲业绩。



3、好几年不卖房了,为啥还能接到中介的电话?



肯定会有人有过这样的经验,曾经在中介处挂牌卖过房子,房子是否成交倒是没啥,重点是你可能在这次挂牌后的几年还能接到中介问你是否有卖房计划?



为啥会出现这种情况。有中介朋友道出了其中的秘密:中介是个流动性特别大的行业,特别是今年,现在楼市遭遇组合拳打击,人员进进出出很频繁,新进人员如何开展业务,老客户的信息资料就成为起点。



4、 什么时候付中介费



中介费是一笔不小的支出,现在普遍的中介费比例在2%-3%之间,一套房子200万,中介费就得4-6万块钱,现在的房子恐怕早已不止200万了。但是什么时候交中介费,还是应该仔细斟酌的。二手房的交易流程非常长,不同的中介要求付中介费的时间也不一样,通常情况下,中介会要求网签前交齐中介费。这个时候中介并没有完全履行完职责,后面还有房屋解抵押、过户、申请贷款等流程,如果一个环节出问题,买二手房就容易卡壳甚至交易失败。到时候中介费可不是那么容易要回来的。



5、房屋本身的一些缺陷被掩盖



这里说一个极端的例子,有位朋友买二手房,他对房龄格外关注,因为会影响贷款额度,中介和房主都承诺该套房子的建筑时间是1999年的,但到了银行放贷时却出了问题,建筑时间从1998年提前到1984年,整整提前了15年,商贷和公积金都不会批贷款了。



除了这种建筑时间,其他比如房屋漏水、凶宅等都是二手房瑕疵中比较让人头疼的问题。



二手房比新房风险更大的原因有两点,其一是信息不对称,其二是交易流程更长,环节更多。现阶段,能够做的恐怕就是解决信息不对称的问题。目前这一块在努力的有首付款资金监管、强制房源核验等。

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